Acuerdo de la Propiedad Inmobiliaria

Uno de los acuerdos más utilizados (contrato) en el sector inmobiliario es el Acuerdo de Promesa de Compra y Venta, también conocido como Acuerdo Preliminar, o un Contrato de Opción, entre otros.

Como tal, es de suma importancia que informamos a nuestros lectores de los elementos esenciales para este tipo de acuerdos, así como sus elementos de validez y sus características.
 
DEFINICIÓN

La promesa es un acuerdo por el que una o ambas partes están de acuerdo en estar legalmente obligado a llegar a un acuerdo en un momento específico en el futuro, ser incapaz o no quiere por el momento para entrar en dicho acuerdo.
Por lo tanto, su propósito es para entrar en un acuerdo final en algún momento en el futuro, es decir, se crea la obligación de hacer algo en particular (como pacto afirmativa), y no a la entrega / gire sobre una cosa en particular.

CLASES (de Acuerdos / Contratos)

Unilateral. Este tipo de acuerdo también se conoce como promesa de venta (contrato de venta) o Oferta de Compra. Sólo una de las partes acuerda estar legalmente sometido a los mismos. Por ejemplo, el Pagaré cedente (es decir, el Vendedor) se compromete a vender una casa a Promesa Adquirente (es decir, el comprador), pero este último no está de acuerdo a estar legalmente obligado a comprar misma.

Bilateral. Este tipo de acuerdo también se conoce como una promesa de compra y venta. Ambas partes están de acuerdo en estar legalmente obligada por el mismo, en otras palabras, la Promesa cedente (es decir, el vendedor) acuerda estar legalmente sometido a la venta, transferencia o disposición de otra manera (venta) y el Pagaré adquirente (comprador) se compromete a ser legalmente con destino a la adquisición (compra). Por ejemplo, cuando Promesa cedente (Vendedor) se compromete a vender una casa a Promesa adquirente (comprador) y el segundo acepta estar legalmente obligado a adquirir misma.
 
ELEMENTOS Y ELEMENTOS PARA LA VALIDEZ ESENCIALES
A fin de que la promesa sea válido:

I. De conformidad con el artículo 1394 y 1395 del Código Civil del Estado de Yucatán:

a) Debe ser por escrito;
b) Debe ser firmado ante Notario Público;
c) Debe contener los elementos característicos de un acuerdo final, es decir, lo que se ha vendido, transferido o cedidos, así como el precio, etc. debe ser especificada;
d) Debe ser limitado a una hora específica, es decir, el acuerdo final se va a ejecutar por las partes dentro de un determinado plazo de tiempo específico; y
e) Debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad, cuando afecta a bienes inmuebles o derechos reales En efectiva con respecto a igual, con el fin [de que] para entrar en vigor y ser legalmente válidos vis-à-vis terceros. En caso de no estar registrado, otro comprador puede adquirir misma, sin responsabilidad alguna.

II. Competencia / Facultad. Las partes contratantes deberían ser calificado y competente para entrar en el acuerdo y el ejercicio de las obligaciones en el mismo, en otras palabras, deben ser mayor de edad (18 años) y en su sano juicio. En el caso de una venta, transferir o enajenación de bienes inmuebles a un extranjero, y la propiedad real está en la denominada zona restringida (una franja de territorio nacional que abarca toda la tierra 100 kilometros de ancho a lo largo de las fronteras de México ya 50 kilómetros de ancho a lo largo de la costa mexicana), al firmar la Promesa de Compra y Venta, dijo extranjero pueden no tener la capacidad de adquirir dicho bien inmueble; como tal, le recomendamos que establece en una cláusula o en el considerandos Sección [del Acuerdo] que el extranjero se compromete a establecer una de las figuras legales como se establece en la Ley de Inversión Extranjera con el fin de ser capaz de adquirir dicho bien inmueble.
III. Consentimiento. Ambas partes, de común acuerdo, deben ejecutar el acuerdo. En cuanto a este punto, nuestra recomendación es que usted considerar seriamente la verificación de que la persona que firma como Promesa cedente (o vendedor) es el propietario o, con carácter subsidiario, tiene la autoridad de un poder o de un representante legal de poder para firmar el Acuerdo de Promesa.
IV. Propósito. El Acuerdo de Promesa debe especificar (i) la cosa particular que se rindió / entregado; o (ii) cualquiera que sea el deudor (en este caso, el promitente) debe o no debe hacer.
 
SON LOS ACUERDOS promisorio para COMPRA Y VENTA QUE firmamos antes de adquirir el inmueble CONSIDERADOS LOS CONTRATOS promisorio para COMPRA Y VENTA?

En los Acuerdos de pagarés no hay ni una transferencia de ni aprovecharse de la riqueza (adelantado, depósito de garantía, etc.).
SI en hojeando las condiciones previas y las cláusulas del Acuerdo, se encuentra que:

A) Un período de cuarenta y cinco días fue establecido con el fin de ejecutar el acuerdo final;
B) Los hechos y actos acordados por las partes contratantes se observan y aconseja, lo que implica un consenso en relación con el término y condición que se hace referencia en una cláusula para dicha transacción;
C) El texto [del Acuerdo] establece que el "comprador de Promesa" se compromete a pagar "Promesa del vendedor" un cierto precio, en dinero, por medio de un avance, y
D) El Acuerdo mismo informa que la "Promesa del vendedor" recibió del "comprador de Promesa" pago del anticipo, que admitió haber recibido la "Promesa del vendedor" en la cuenta de dicho Acuerdo;

Entonces, es claro que se trató de entrar en un acuerdo de venta informal y no un acuerdo de compra-venta preliminar, las dos promesas concurriendo a la compra y venta, así como la determinación de la finalidad y el precio; un consenso existente con ello que, como se señaló anteriormente y por tener los elementos constitutivos de la misma, conduce a la ejecución de una compra y venta, lo que ha generado para cualquiera de las Partes Contratantes para exigir la satisfacción de las solemnidades relativos (trámites) para que el Acuerdo de ser perfectos como a la forma.

Por lo tanto, el llamado Promesa de Venta (Contrato de Venta) que no contenga exclusivamente la obligación de hacer una cosa en particular, sino más bien una obligación de entregar / gire sobre una cosa en particular, o la cosa se entregó / volcó y hay un precio pagado, ya sea en su totalidad o en parte, satisface los elementos que se consideren necesarias para la existencia de la compra-venta, independientemente de la terminología defectuosos que las partes hayan utilizado.
 
QUÉ CLÁUSULAS DEBE SER EN LOS ACUERDOS DE PAGARÉS?
Cada Acuerdo (o contrato) tiene tres tipos de cláusulas, lo esencial, lo intrínseco y lo accesorio, siendo de vital importancia que, al menos, los primeros se establecen en el Acuerdo, teniendo en cuenta que el incumplimiento de esta disposición produce la ausencia del prometer. Las cláusulas esenciales son: Consentimiento, el Propósito sustantiva del Acuerdo (o contrato), y el plazo estipulado.

Las cláusulas que deben ser incluidos en un Acuerdo de Promesa de bienes inmuebles son:
1. Propósito. Establecer la obligación (unilateral o bilateral) para la compra y la venta de una parcela específica de bienes inmuebles. Será suficiente para identificar la propiedad de bienes con una descripción del mismo que no da lugar a cuestionar lo que los bienes inmuebles que trata. Es aconsejable incluir la grabación y la información del número catastral.
2. Precio. Unidos el precio establecido para la propiedad real. No hay ninguna disposición de dinero desembolso. El precio se fija directamente en el hotel. No hay entrega de dinero. Citando un precio que debe ser pagado también puede ser estipulado, aunque no es necesario establecer con precisión.
3. Plazo. Plazo se entiende la fecha en la que un evento natural o voluntaria seguramente llevará a cabo. Puede ser que el día, mes y año, (fecha) para la formalización de la transacción no se acordó, ya que en el cumplimiento de la voluntad de las partes, el término debe terminar cuando se cumple un precedente obligación, es decir, terminar con un futuro e incierto.
4. Forma y Lugar de Pago.
5. Cláusula Penal. Te recomendamos que especifica las sanciones que se incurriría por las partes en caso de que dejar de cumplir con los términos y condiciones del Acuerdo.
6. domicilio de las partes contratantes.
7. Garantía de Título y Derecho de Posesión.
8. Gastos y Honorarios Profesionales. Acuerdo para su pago.
9. Presentación. En caso de litigio, establecen que los tribunales tendrán jurisdicción competente en la materia.
10. Translator. En el caso de una o ambas partes no hablan español, y el Acuerdo se redacta en este idioma.


¿Qué se debe incluir en el contrato de promesa?

El contrato de promesa debe establecer claramente las especificaciones que eventualmente se continuaron en el contrato de compra venta. Debe incluir:

     Nombre y datos personales del comprador
     Nombre y datos personales del vendedor
     La promesa del vendedor para vender
     La promesa del comprador para adquirir
     Una descripción legal completa de la propiedad
     Describe lista de precios de compra, depósito y pago
     Fecha de entrega de la posesión y la transferencia del título
     Las responsabilidades de ambas partes
     Términos y Condiciones
     Cláusulas de penalización en caso de incumplimiento
     Firma de las dos partes y los testigos
 
¿PUEDE UNA PROMESA PARA LA COMPRA Y VENTA REALIZAR SOBRE BIENES QUE PERTENECE A UN MENOR?

Si hay una promesa de venta (contrato de venta) con relación a los bienes pertenecientes a menores de edad, sin autorización judicial, tal acción (la promesa) es nula de pleno derecho, creando efectos provisionales (legales) y dando lugar a las obligaciones que se deben cumplir, hasta momento en que la autoridad judicial competente haya declarado que no fuera nula de pleno derecho.
 
CONCLUSIÓN
En vista de lo anterior, es de vital importancia para poder distinguir el tipo de acuerdo que se está llevando a cabo - una promesa para la compra y la venta, una compra-venta informal o una venta a plazos - ya que las reglas para exigir específica rendimiento ** mismos ante una autoridad judicial se modifican (o modificado) de acuerdo con el tipo de acuerdo de que se trate.

Por otra parte, en la elaboración del Acuerdo de Promesa es muy importante definir el significado de esas palabras que son ambiguas con el fin de evitar cualquier controversia o malentendido en cuanto a los términos y condiciones de las partes querían estar de acuerdo.
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** Una acción legal en el que el tribunal requiere una parte en un contrato para llevar a cabo los términos del contrato, cuando se ha negado a cumplir con sus obligaciones